Η βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να αποτελέσει σημαντική πηγή εσόδων για έναν ιδιοκτήτη, όμως η καλή απόδοση ενός καταλύματος δεν εξαρτάται μόνο από το να υπάρχει μία καταχώρηση στο Airbnb.com ή στο Booking.com.
Πολλά από τα πιο συχνά λάθη βραχυχρόνιας μίσθωσης επαναλαμβάνονται: λανθασμένη τιμολόγηση, αδύναμη παρουσία στις πλατφόρμες, καθυστερημένη επικοινωνία, ανεπαρκής οργάνωση και υποτίμηση των πραγματικών εξόδων. Ας δούμε ποια είναι τα σημαντικότερα λάθη ιδιοκτητών Airbnb και τουριστικών καταλυμάτων και πώς μπορούν να αποφευχθούν.
1. Σταθερή τιμή για όλη τη σεζόν
Ένα από τα πιο συχνά λάθη είναι η τιμή να ορίζεται μία φορά και να παραμένει ίδια για εβδομάδες ή ακόμη και μήνες. Η ζήτηση όμως αλλάζει συνεχώς ανάλογα με την εποχή, τις ημέρες της εβδομάδας, τη διαθεσιμότητα, τις τοπικές εκδηλώσεις, τον ανταγωνισμό και το πόσο κοντά βρίσκεται η ημερομηνία κράτησης. Η σωστή τιμολόγηση Airbnb και των υπόλοιπων καναλιών χρειάζεται τακτική παρακολούθηση. Μία πολύ υψηλή τιμή μπορεί να αφήσει το κατάλυμα άδειο, ενώ μία πολύ χαμηλή μπορεί να δημιουργήσει κρατήσεις χωρίς να αξιοποιεί σωστά τη ζήτηση. Στόχος δεν είναι απλώς η μέγιστη πληρότητα, αλλά η καλύτερη δυνατή ισορροπία μεταξύ πληρότητας και εσόδων.
2. Υποτίμηση των πραγματικών εξόδων
Τα έσοδα μιας κράτησης δεν είναι το ίδιο πράγμα με το καθαρό κέρδος. Καθαριότητα, λινά, προμήθειες πλατφορμών, συντήρηση, αναλώσιμα, λογαριασμοί και περίοδοι χωρίς κρατήσεις επηρεάζουν την πραγματική απόδοση του καταλύματος. Όταν αυτά τα κόστη δεν παρακολουθούνται οργανωμένα, ο ιδιοκτήτης μπορεί να πιστεύει ότι το ακίνητο αποδίδει καλύτερα από ό,τι πραγματικά συμβαίνει. Η σωστή διαχείριση βραχυχρόνιας μίσθωσης χρειάζεται λοιπόν ξεκάθαρη εικόνα τόσο των εσόδων όσο και των λειτουργικών εξόδων.
3. Αδύναμη καταχώρηση στο Airbnb ή Booking
Ο επισκέπτης βλέπει πρώτα την καταχώρηση και μετά αποφασίζει αν θα εξετάσει σοβαρά το κατάλυμα. Σκοτεινές ή πρόχειρες φωτογραφίες, γενικές περιγραφές, ελλιπείς πληροφορίες και ασαφής παρουσίαση των παροχών μπορούν να μειώσουν την αποτελεσματικότητα μιας κατά τα άλλα καλής μονάδας. Οι επαγγελματικές φωτογραφίες, ένας ξεκάθαρος τίτλος, σωστή περιγραφή και ενημερωμένες πληροφορίες βοηθούν τον επισκέπτη να καταλάβει γρήγορα τι προσφέρει το κατάλυμα και σε ποιον απευθύνεται. Ένα από τα συχνά λάθη Airbnb είναι να αντιμετωπίζεται η καταχώρηση σαν κάτι που δημιουργείται μία φορά και μετά μένει ανέγγιχτο. Χρειάζεται έλεγχο και βελτιστοποίηση με βάση την απόδοση.
4. Αργή επικοινωνία με τους επισκέπτες
Η επικοινωνία αποτελεί σημαντικό μέρος της εμπειρίας πριν ακόμη φτάσει ο επισκέπτης στο κατάλυμα. Ερωτήσεις για check-in, πρόσβαση, παροχές ή την περιοχή πρέπει να αντιμετωπίζονται με σαφήνεια και συνέπεια. Η αργή ή αποσπασματική επικοινωνία μπορεί να δημιουργήσει ανασφάλεια στον επισκέπτη και να κάνει την καθημερινή λειτουργία πιο δύσκολη και για τον ιδιοκτήτη. Ένα οργανωμένο σύστημα επικοινωνίας, με έτοιμες βασικές πληροφορίες αλλά και δυνατότητα προσωπικής απάντησης όταν χρειάζεται, μειώνει τον χρόνο διαχείρισης και προσφέρει πιο επαγγελματική εμπειρία.
5. Χαμηλά πρότυπα καθαριότητας και συντήρησης
Μία εντυπωσιακή καταχώρηση δεν μπορεί να αντισταθμίσει ένα κατάλυμα που δεν είναι σωστά προετοιμασμένο κατά την άφιξη του επισκέπτη. Η καθαριότητα, η κατάσταση του εξοπλισμού και η έγκαιρη αντιμετώπιση μικρών προβλημάτων επηρεάζουν άμεσα την εμπειρία διαμονής. Χρειάζεται λοιπόν σταθερή διαδικασία ελέγχου μεταξύ των κρατήσεων και ξεκάθαρη επικοινωνία με τους συνεργάτες που ασχολούνται με καθαριότητα και συντήρηση. Μία μικρή βλάβη που εντοπίζεται εγκαίρως είναι συνήθως πολύ ευκολότερο να αντιμετωπιστεί από ένα πρόβλημα που ανακαλύπτει πρώτος ο επισκέπτης.
6. Εξάρτηση από μία μόνο πλατφόρμα
Το Airbnb μπορεί να αποτελεί σημαντικό κανάλι, αλλά δεν είναι η μοναδική επιλογή. Ανάλογα με το κατάλυμα και την αγορά, Booking.com και άλλα κανάλια μπορούν να προσεγγίσουν διαφορετικό κοινό. Η πολυκαναλική παρουσία μπορεί να αυξήσει την προβολή, αλλά χρειάζεται σωστό συγχρονισμό ημερολογίων και τιμών. Διαφορετικά δημιουργείται κίνδυνος για λάθη στη διαθεσιμότητα ή διπλές κρατήσεις. Όσο περισσότερα κανάλια χρησιμοποιούνται, τόσο σημαντικότερη γίνεται η οργανωμένη διαχείριση μέσω κατάλληλων συστημάτων, όπως ένα Channel Manager.
7. Αγνόηση υποχρεώσεων και κανονισμών
Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν αφορά μόνο πλατφόρμες και κρατήσεις. Υπάρχουν φορολογικές, δηλωτικές και άλλες υποχρεώσεις που πρέπει να παρακολουθούνται σύμφωνα με όσα ισχύουν κάθε περίοδο. Οι κανόνες μπορούν να αλλάζουν, επομένως ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να βασίζεται σε παλιές πληροφορίες ή σε όσα ίσχυαν κάποια προηγούμενη χρονιά. Για ζητήματα όπως το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και οι σχετικές δηλώσεις, είναι σημαντικό να ελέγχετε πάντα τις τρέχουσες επίσημες οδηγίες της ΑΑΔΕ και, όπου απαιτείται, να συμβουλεύεστε τον λογιστή ή τον αρμόδιο επαγγελματία.
Το μεγαλύτερο λάθος: να μην παρακολουθείτε την απόδοση
Όλα τα παραπάνω συνδέονται μεταξύ τους. Δεν αρκεί να γνωρίζουμε πόσες κρατήσεις έγιναν. Χρειάζεται να εξετάζουμε την πληρότητα, τη μέση τιμή, τα έσοδα, τα έξοδα, την απόδοση των διαφορετικών καναλιών και τις αξιολογήσεις των επισκεπτών. Έτσι ο ιδιοκτήτης μπορεί να καταλάβει τι λειτουργεί, τι χρειάζεται αλλαγή και πού υπάρχουν πραγματικές ευκαιρίες βελτίωσης. Η επαγγελματική διαχείριση δεν σημαίνει ότι κάθε κατάλυμα ακολουθεί την ίδια στρατηγική. Σημαίνει ότι οι αποφάσεις λαμβάνονται με βάση τις ανάγκες του συγκεκριμένου ακινήτου και τα πραγματικά δεδομένα της λειτουργίας του.
Θέλετε να οργανώσετε καλύτερα τη διαχείριση του καταλύματός σας;
Η Nisos Concierge υποστηρίζει ιδιοκτήτες και επιχειρήσεις φιλοξενίας στη διαχείριση κρατήσεων, καναλιών, τιμολόγησης, επικοινωνίας και καθημερινής λειτουργίας του καταλύματος. Δείτε τις υπηρεσίες διαχείρισης καταλυμάτων και γνωρίστε το μοντέλο συνεργασίας που μπορεί να προσαρμοστεί στις ανάγκες του δικού σας καταλύματος.
