Το πάγωμα νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Αθήνα αποτελεί μία από τις σημαντικότερες παρεμβάσεις των τελευταίων ετών στην ελληνική αγορά βραχυχρόνιας διαμονής. Από την 1η Ιανουαρίου 2025 απαγορεύτηκε η πρώτη εγγραφή νέων ακινήτων στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής για ακίνητα στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων. Το μέτρο αρχικά είχε οριστεί έως το τέλος του 2025 και στη συνέχεια παρατάθηκε έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Τι σημαίνει όμως αυτή η εξέλιξη για ιδιοκτήτες σε τουριστικές περιοχές εκτός Αθήνας και ειδικότερα για τη βραχυχρόνια μίσθωση στη Ζάκυνθο;
Τι ακριβώς σημαίνει το «πάγωμα» στην Αθήνα;
Το μέτρο δεν σημαίνει γενική απαγόρευση λειτουργίας των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Αφορά την πρώτη εγγραφή νέων ακινήτων στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής στις συγκεκριμένες περιοχές της Αθήνας. Άρα είναι σημαντικό να διαχωρίζουμε την πραγματική ρύθμιση από τον απλουστευτικό όρο «απαγόρευση Airbnb». Οι περιορισμοί Airbnb στην Αθήνα αποτελούν στην πραγματικότητα περιορισμό νέων εγγραφών βραχυχρόνιας μίσθωσης στις συγκεκριμένες δημοτικές κοινότητες και όχι οριζόντια απαγόρευση όλων των υφιστάμενων καταλυμάτων.
Γιατί επιβλήθηκε το μέτρο;
Η επίσημη αιτιολόγηση συνδέει το μέτρο με την υψηλή συγκέντρωση βραχυχρόνιων μισθώσεων και τις ανάγκες κατοικίας στις συγκεκριμένες περιοχές. Το Υπουργείο Οικονομικών είχε εξηγήσει ότι στις γειτονιές όπου εφαρμόστηκε το μέτρο οι βραχυχρόνιες μισθώσεις καταλάμβαναν σημαντικό ποσοστό του συνολικού αποθέματος κατοικιών. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για την αγορά συνολικά. Δείχνει ότι οι κορεσμένες περιοχές βραχυχρόνιας μίσθωσης μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο ειδικότερων παρεμβάσεων όταν η Πολιτεία κρίνει ότι υπάρχει πίεση στο διαθέσιμο στεγαστικό απόθεμα.
Τι ισχύει σήμερα για την Αθήνα;
Η επίσημη Πύλη Στεγαστικής Πολιτικής αναφέρει ότι η απαγόρευση νέων εγγραφών στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων έχει παραταθεί έως το τέλος του 2026. Από τον Ιούλιο του 2026 αντίστοιχος περιορισμός εφαρμόζεται και στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης. Άρα η κατεύθυνση της πολιτικής δείχνει ότι σε αγορές όπου εντοπίζεται μεγάλη συγκέντρωση βραχυχρόνιων μισθώσεων μπορούν να εφαρμόζονται πιο στοχευμένα μέτρα.
Τι ισχύει για τη Ζάκυνθο;
Στην επίσημη καταγραφή των περιοχών όπου εφαρμόζεται σήμερα ο συγκεκριμένος περιορισμός περιλαμβάνονται οι συγκεκριμένες περιοχές της Αθήνας και η Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης — όχι η Ζάκυνθος. Αυτό σημαίνει ότι δεν πρέπει να παρουσιάζουμε το μέτρο της Αθήνας ως κάτι που ισχύει ήδη και στη Ζάκυνθο. Ωστόσο, η εξέλιξη έχει ενδιαφέρον για κάθε σημαντικό τουριστικό προορισμό. Η βραχυχρόνια μίσθωση στη Ζάκυνθο λειτουργεί σε μία αγορά με έντονη εποχικότητα, μεγάλο τουριστικό ενδιαφέρον και ισχυρή παρουσία διαφορετικών τύπων καταλυμάτων. Για έναν ιδιοκτήτη, το σωστό συμπέρασμα δεν είναι ότι «θα απαγορευτεί το Airbnb στη Ζάκυνθο», αλλά ότι η αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης γίνεται σταδιακά περισσότερο ρυθμιζόμενη.
Γιατί η συμμόρφωση γίνεται όλο και πιο σημαντική;
Οι ιδιοκτήτες πλέον πρέπει να παρακολουθούν όχι μόνο τις αλλαγές στις πλατφόρμες, αλλά και το θεσμικό πλαίσιο. Αυτό περιλαμβάνει:
- ΑΜΑ και Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής,
- σωστή υποβολή δηλώσεων,
- φορολογικές υποχρεώσεις,
- απαιτήσεις ασφάλειας,
- Τέλος Ανθεκτικότητας,
- και ενδεχόμενους τοπικούς περιορισμούς όπου θεσπίζονται.
Η ΑΑΔΕ διαθέτει ειδική υπηρεσία για το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και τις Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Τι σημαίνει για έναν ιδιοκτήτη στη Ζάκυνθο;
Η εξέλιξη στην Αθήνα είναι κυρίως ένα μήνυμα ότι η βιώσιμη λειτουργία ενός καταλύματος δεν πρέπει να βασίζεται αποκλειστικά στο ότι σήμερα υπάρχει δυνατότητα διάθεσης στην αγορά. Ένας ιδιοκτήτης πρέπει να χτίζει μία επαγγελματική και οργανωμένη επιχείρηση φιλοξενίας. Αυτό σημαίνει:
- σωστή παρουσία σε Airbnb και Booking.com,
- ανταγωνιστική τιμολόγηση,
- υψηλή ποιότητα φιλοξενίας,
- καλές αξιολογήσεις,
- συμμόρφωση με τη νομοθεσία,
- και παρακολούθηση της πραγματικής απόδοσης του καταλύματος.
Η αγορά αλλάζει η σωστή στρατηγική παραμένει απαραίτητη
Το πάγωμα νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Αθήνα δεν σημαίνει ότι η ίδια ρύθμιση εφαρμόζεται σήμερα στη Ζάκυνθο. Δείχνει όμως ότι η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα εξελίσσεται και ότι οι ιδιοκτήτες πρέπει να παρακολουθούν στενά τόσο τις εμπορικές όσο και τις νομοθετικές αλλαγές. Η επαγγελματική διαχείριση ενός καταλύματος είναι πλέον συνδυασμός τιμολόγησης, κρατήσεων, εμπειρίας επισκέπτη, συμμόρφωσης και σωστής στρατηγικής. Η Nisos Concierge υποστηρίζει ιδιοκτήτες και επιχειρήσεις φιλοξενίας στην οργανωμένη διαχείριση και ανάπτυξη των καταλυμάτων τους. Δείτε τις υπηρεσίες διαχείρισης καταλυμάτων και μάθετε περισσότερα για τις διαθέσιμες επιλογές συνεργασίας.
