Η βραχυχρόνια μίσθωση 2025 πέρασε σε ένα πιο οργανωμένο πλαίσιο λειτουργίας, με νέες απαιτήσεις που αφορούν όχι μόνο τη φορολογική καταχώρηση ενός ακινήτου, αλλά και τις προδιαγραφές που πρέπει να πληροί ο χώρος στον οποίο φιλοξενούνται επισκέπτες. Με τον ν. 5170/2025 θεσπίστηκαν συγκεκριμένες λειτουργικές και ασφαλιστικές απαιτήσεις για τα ακίνητα που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση, με τις σχετικές προδιαγραφές να εφαρμόζονται από 1 Οκτωβρίου 2025. Για έναν ιδιοκτήτη Airbnb ή άλλου τουριστικού καταλύματος, αυτό σημαίνει ότι η σωστή λειτουργία δεν περιορίζεται πλέον μόνο στη δημιουργία μιας καλής καταχώρησης και στη διαχείριση των κρατήσεων. Η συμμόρφωση, η ασφάλεια και η σωστή καταχώρηση στο Μητρώο ΑΜΑ αποτελούν βασικά κομμάτια της συνολικής διαχείρισης.
Τι είναι το Μητρώο ΑΜΑ;
Για να διατίθεται ένα ακίνητο σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης, ο διαχειριστής πρέπει να εγγραφεί ηλεκτρονικά στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ και να αποκτήσει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Ο ΑΜΑ πρέπει να εμφανίζεται στις ψηφιακές πλατφόρμες στις οποίες προβάλλεται το κατάλυμα. Παράλληλα, ο διαχειριστής έχει υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής για τις σχετικές μισθώσεις και οριστικοποίησης του Μητρώου σύμφωνα με τις προθεσμίες της ΑΑΔΕ. Η σωστή διαχείριση του ΑΜΑ είναι επομένως διαφορετικό θέμα από τις νέες τεχνικές απαιτήσεις, αλλά και τα δύο αποτελούν μέρος του σύγχρονου πλαισίου της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Ποια είναι τα νέα πρότυπα ασφάλειας βραχυχρόνιας μίσθωσης;
Το νέο πλαίσιο βραχυχρόνιας μίσθωσης θέτει συγκεκριμένες απαιτήσεις για τα ακίνητα. Αρχικά, το ακίνητο πρέπει να αποτελεί χώρο κύριας χρήσης και να διαθέτει φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό. Προβλέπεται επίσης υποχρέωση για ασφάλιση έναντι αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα που μπορεί να προκληθούν. Οι απαιτήσεις ασφάλειας περιλαμβάνουν ακόμη:
- υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη,
- πυροσβεστήρες,
- ανιχνευτές καπνού,
- ρελέ διαρροής ή
- αντιηλεκτροπληξιακό ρελέ,
- σήμανση διαφυγής,
- πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης,
- φαρμακείο πρώτων βοηθειών,
- και οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης.
Τα πρότυπα ασφάλειας βραχυχρόνιας μίσθωσης επομένως δεν είναι απλώς συστάσεις καλής πρακτικής. Αποτελούν μέρος του θεσπισμένου πλαισίου λειτουργίας.
Γιατί έχουν σημασία οι νέοι κανονισμοί Airbnb 2025;
Οι κανονισμοί Airbnb 2025 αν και στην πραγματικότητα αφορούν συνολικά τη βραχυχρόνια μίσθωση και όχι μόνο το Airbnb δείχνουν ότι η αγορά κινείται προς αυστηρότερες απαιτήσεις λειτουργίας και μεγαλύτερη έμφαση στην ασφάλεια του επισκέπτη. Για τον ιδιοκτήτη αυτό σημαίνει ότι πρέπει να γνωρίζει όχι μόνο πώς να αυξήσει τις κρατήσεις του, αλλά και αν το ακίνητό του πληροί τις νόμιμες προϋποθέσεις λειτουργίας.
Η συμμόρφωση πρέπει να αντιμετωπίζεται σαν μέρος της καθημερινής διαχείρισης του καταλύματος.
Θα γίνονται έλεγχοι;
Ναι. Το πλαίσιο προβλέπει επιτόπιους ελέγχους από υπαλλήλους του Υπουργείου Τουρισμού, ενώ είναι δυνατό να συμμετέχουν και μικτά κλιμάκια με υπαλλήλους της ΑΑΔΕ. Ο νόμος προβλέπει ενημέρωση του διαχειριστή τουλάχιστον δέκα ημέρες πριν από τον έλεγχο, ώστε να είναι διαθέσιμα τα απαραίτητα στοιχεία και πιστοποιητικά. Αυτό κάνει σημαντική την οργανωμένη τήρηση όλων των σχετικών εγγράφων.
Τι γίνεται αν ένα κατάλυμα δεν πληροί τις προδιαγραφές;
Ο ν. 5170/2025 προβλέπει διοικητικό πρόστιμο 5.000 ευρώ όταν δεν επιτρέπεται η είσοδος στο ελεγχόμενο ακίνητο ή όταν δεν πληρούται κάποια από τις προβλεπόμενες προδιαγραφές. Σε νέα ίδια παράβαση μέσα σε ένα έτος, το πρόστιμο διπλασιάζεται, ενώ για επόμενη ίδια παράβαση μπορεί να φτάσει στο τετραπλάσιο του αρχικού ποσού. Για αυτό είναι σημαντικό ο ιδιοκτήτης να αντιμετωπίζει τη συμμόρφωση προληπτικά και όχι μόνο μετά από έναν έλεγχο.
Τι πρέπει να ελέγξει ένας ιδιοκτήτης;
Ένας πρακτικός έλεγχος πρέπει να περιλαμβάνει τόσο τη φορολογική όσο και τη λειτουργική πλευρά. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να βεβαιωθεί ότι το ακίνητο διαθέτει σωστό ΑΜΑ, ότι ο αριθμός εμφανίζεται στις πλατφόρμες και ότι οι σχετικές δηλώσεις υποβάλλονται όπως προβλέπεται από την ΑΑΔΕ. Παράλληλα, πρέπει να ελέγξει τις απαιτήσεις του ν. 5170/2025 σχετικά με την ασφάλεια, τον χώρο και τα απαραίτητα πιστοποιητικά.
Η σωστή διαχείριση δεν είναι πλέον μόνο θέμα κρατήσεων
Η βραχυχρόνια μίσθωση 2025 έδειξε ξεκάθαρα ότι η επαγγελματική λειτουργία ενός καταλύματος απαιτεί περισσότερα από μία καλή καταχώρηση σε Airbnb.com ή Booking.com. Χρειάζεται σωστή οργάνωση, συμμόρφωση, ασφάλεια επισκεπτών, παρακολούθηση υποχρεώσεων και αποτελεσματική εμπορική διαχείριση. Η Nisos Concierge υποστηρίζει ιδιοκτήτες και επιχειρήσεις φιλοξενίας στην οργανωμένη λειτουργία και διαχείριση των καταλυμάτων τους. Δείτε τις υπηρεσίες διαχείρισης καταλυμάτων και μάθετε περισσότερα για τις επιλογές συνεργασίας.
